Англоязычных публикаций о Китае несравнимо больше, чем русскоязычных, а число иностранных специалистов, которые освещают различные аспекты современного китайского общества, значительно шире. В этом выпуске рубрики «Западные СМИ о Китае» Магазета публикует перевод статьи The Economist — China is trying new ways of skimming housing-market froth, которая раскрывает планы правительства по кардинальному решению проблемы перегретого рынка недвижимости в Китае.

РЕКЛАМА

Медиакит и ценыНативная рекламаСвязаться

Пань Цзинъюань не интересуют традиционные семейные ценности. В свои 26 она не планирует когда-либо выходить замуж и предпочитает жить подальше от своих родителей. Единственное, где Пань Цзинъюань верна традициям, — это в вопросах недвижимости: она считает жилье лучшей инвестицией для своих сбережений. Она планирует купить небольшую квартиру в Шэньчжэне, городе на юге Китая, где работает в главном офисе ресторанной сети. «Правительство никогда не позволить ценам [на недвижимость] действительно упасть», — уверена она.

Читать далее: Шэньчжэнь — экономическое чудо южного Китая

Подобная уверенность оправдывает ожидания уже давно. Цены на недвижимость в городах только с начала века увеличились в четыре раза, превышая темпы прироста в США периода мыльного пузыря начала 2000-х, хотя и с более низкой начальной стоимости. Это привело к ряду проблем: жилье становится все менее и менее доступным, экономика слишком зависит от рынка недвижимости, а постоянно растущие цены на жилье могут в один день обвалиться.

До настоящего момента государство пыталось снизить риски, регулярно вводя ограничения на рынок. Когда рынок недвижимости перегревается, власти ограничивают финансирование застройщиков и усложняют покупку нового жилья, например, повышая обязательный первоначальный взнос. Когда цены стабилизируются, они снимают ограничения. Однако такие меры приводят к колебанию рынка. Где-то каждые три года цены начинают расти.

Поэтому в руководстве страны начали говорить о «долгосрочном механизме», способном успокоить рынок недвижимости. За последний год глава КНР Си Цзиньпин неоднократно заявлял, что «дома — чтобы жить в них, а не чтобы на них спекулировать». По-видимому, правительство принимает меры в трех основных направлениях. Эти общие усилия смогут изменить архитектуру китайского рынка недвижимости.

Мужчина изучает предложения на рынке вторичного жилья: 50万 - это 4,5 млн рублей. Источник: Enterprise Innovation
Мужчина изучает предложения на рынке вторичного жилья: 50万 — это 4,5 млн рублей. Источник: Enterprise Innovation

Наиболее многообещающее решение — развитие рынка аренды качественного жилья. В Китае только каждый пятый житель города арендует квартиру, когда в богатых странах — до трети. В некоторых странах, таких как Франция и Германия, доля арендаторов еще выше. В Китае рынок аренды жилья довольно убогий, так как ориентирован на жильцов с низким уровнем дохода. Розалия Яо из исследовательской компании Gavekal Dragonomics оценивает, что только половина сдаваемых помещений в Пекине, столице, и Шанхае имеют отдельные кухни и ванные.

Нет собакам и мигрантам

Главная причина для медленного развития рынка аренды жилья заключается в том, что она невыгодна. В городах больше преимуществ у владельцев жилья: они получают право отдавать детей в местные школы, поэтому семьи предпочитают покупать жилье. В основном, только мигранты из сельских районов снимают жилье, выбирая убогие углы, от которых горожане держатся подальше. Вместо того, чтобы связываться с арендаторами, многие владельцы инвестиционного жилья предпочитают оставлять свою недвижимость пустой, ожидая, когда она вырастет в цене.

Одно из новых решений, предлагаемых государством, — стимулировать девелоперов строить недвижимость под аренду. Для этого им продают землю для таких проектов с огромными скидками, таким образом, гарантируя им огромную прибыль. В некоторых крупных городах по плану под эти места «со скидкой»попадает до четверти земли для будущей застройки. Правительство также пообещало, что даст арендаторам такие же права как и домовладельцам, хотя многие сомневаются, что на это в действительности пойдут. Это может вызвать негодование у горожан, так как усилит конкуренцию за места в школе.

Читать далее: Как найти [идеальную] квартиру в Китае

Граничащий с Гонконгом Шэньчжэнь — в числе первых китайских городов, где начали массовую продажу земли под застройку жилья в аренду. Правительство быстро растущего города надеется, что качественное жилье в аренду привлечет качественную рабочую силу, в которой нуждаются высохотехнологичные производства. На окраине города Vanke, крупнейший застройщик в Китае, недавно приобрел жилой комплекс и начал переделывать его квартиры в 4-5 отдельных помещений с жилым пространством чуть больше кровати. Возможно, они тесноваты, но на порядок лучше других, как правило, убитых съемных квартир в Шэньчжэне. Что важно для властей, Vanke практически в пять раз увеличил количество квартир, доступных для аренды в комплексе.

Многие китайские города похожи на бесконечную стройплощадку. Источник: Wall Street Journal
Многие китайские города похожи на бесконечную стройплощадку. Источник: Wall Street Journal

Вторым решением будет новый налог на недвижимость. Правительство уже в течение многих лет говорит о повышении годовой ставки налога для домовладельцев, рассчитываемой из стоимости жилья, как это обычно практикуется в других странах. Возможно, что это подтолкнет спекулянтов продавать или хотя бы сдавать жилье, которое иначе останется пустым. В то же время это даст местным правительствам еще один новый источник в бюджет, что снизит их нездоровую зависимость от продажи земли.

Если не считать двух крошечных попыток введения подобного налога в Шанхае и Чунцине, городе на юго-западе страны, правительство не торопится с реализацией этого решения. Как отмечает Ева Ли из банка UBS, власти беспокоит, что полноценный налог на недвижимость, введенный неожиданно, негативно скажется на продажах. Но при нынешнем неплохом состоянии экономики, это будет лишь незначительное снижение. Глава крупного застройщика предсказывает, что о налоге будет объявлено уже в этом году. Хотя введение его в действие потребует до двух лет.

Третье решение проблемы высокой стоимости жилья подразумевает более сбалансированное соотношение спроса и предложения. Один из способов достичь этого довольно чувствительный: расширить границы разрешенной для застройки земли там, где огромный спрос на жилье. Так как Китай хочет сохранить земли для сельскохозяйственных нужд, города имеют строгие ограничения по выводу аграрных угодий. Но с прошлого года правительство разрешило городам менять доли в землепользовании и переводить потенциальные поля в быстрорастущие городские районы.

Читать далее: Власти Пекина проводят масштабное выселение мигрантов

Другой путь — более разрушительный. Вводя ограничения на размер населения крупнейших китайских городов, власти надеются побороть то, что они называют «болезнью большого города»: пробки, загрязнение воздуха и непомерное использование городских ресурсов (в том числе и рынок недвижимости). Пекин нацелен к 2020 году сохранить население на уровне 23 млн, когда Шанхай не хочет превысить 25 млн к 2035 году. Эти цифры превышают нынешние размеры городов, но намного ниже (кто знает насколько) того, чего они могли бы достичь в будущем. Ограничение населения, возможно, поможет успокоить рынок недвижимости, но лишь за счет сдерживания роста наиболее эффективных городов. Это может быть слишком большой ценой, которую придется заплатить за стабильный рынок жилья.

У этой проблемы множество заинтересованных сторон. Контроль за капиталом удерживает накопление внутри Китая, что делает недвижимость наиболее привлекательной для инвесторов. Рост доходов и изменения в образе жизни также стимулируют рост цен. Семьи хотят жить в больших квартирах; люди без семей также хотят иметь свое собственное жилье. Возможно, Си Цзиньпину удастся снять часть пены с бурлящего рынка. Но спекулянтов так просто не возьмешь. В Китае с ними уж точно еще не покончено.

Оригинал статьи на сайте The Economist.

Для заглавной иллюстрации использована фотография Realty Today.

Wǒ ❤ Magazeta

Вам понравилась наша статья? Возможно, она будет интересна и вашим друзьям — поделитесь ею в соцсетях (достаточно кликнуть на иконку внизу страницы).

Если вы хотите быть в курсе наших публикаций, подписывайтесь на страницу Магазеты в facebookvkinstagramtelegram и наш аккаунт в WeChat — magazeta_com.

РЕКЛАМА

Медиакит и ценыНативная рекламаСвязаться

3
Оставить комментарий

avatar
1 Comment threads
2 Thread replies
0 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
2 Comment authors
Vadzim VinakurОльга Мерекина Recent comment authors
  Подписаться  
новые старые популярные
Уведомления на
Vadzim Vinakur
Гость
Vadzim Vinakur

«половина сдаваемых помещений в Пекине, столице, и Шанхае »

а столицу уже перенесли?

Ольга Мерекина
Гость
Ольга Мерекина

Это уточнение, которое отмечено запятыми. «Пекине [,] столице[,] и Шанхае».

Vadzim Vinakur
Гость
Vadzim Vinakur

Может так и было задумано, но выглядит как перечисление.