Лирика Будунчаня или море волнуется раз.

Лирика Будунчаня: Рынок жилой недвижимости, часть 1

Несмотря на то, что тема недвижимости уже не раз поднималась в Магазете и на Лаовайкасте, эта статья может представить интерес для читателей, неравнодушных к общей ситуации на китайском рынке недвижимости, а также тех, кто стоит перед вопросом продажи, покупки или долгосрочной аренды жилья. Наверное, только самый ленивый из обозревателей вопросов международной экономики и недвижимости не потрудился вставить свои пять копеек в копилку как предостережений перед «надувающимся пузырем», так и предречений грядущего краха китайского рынка недвижимости.

Здесь и там появляются леденящие кровь репортажи о городах-призраках вроде Ордоса во Внутренней Монголии. Ниже мы попробуем разобраться с устоявшимися аргументами, которые приводятся авторами, и выяснить, насколько они отражают реальную ситуацию. Для специалистов: данная тематика частично освещена  в более широком, макроэкономическом контексте в рамках свежего отчета МВФ.

1. Обвал цен на недвижимость

Среди главных причин, вызвавших недавний резкий спад цен на жилую недвижимость, часто фигурируют (a) ускоренное завершение девелоперских проектов и (b) глубокое вовлечение самих девелоперов в систему подпольных банков (影子银行系统).

Для получения более детального представления о масштабах происходящего, приведем следующие факты:

  • Общий уровень цен по стране (на основе взвешенного среднего) на жилую недвижимость упал на 30%.
  • Средняя цена на жилье в сотне крупнейших городов Китая остаётся стабильной.
  • В III кв. прошлого года, средняя цена жилья в двадцатке крупнейших городов КНР выросла в среднем на 1,1% по сравнению со II кв.
  • В III кв. прошлого года объем сделок купли-продажи первичного жилья в двадцатке крупнейших городов КНР снизились на 17% по сравнению с тем же периодом в 2010-ом году.
  • Объемы излишних запасов жилой недвижимости, не нашедшей покупателя, возросли на 29% в II кв. 2011 по сравнению с тем же периодом в 2010-ом году.
  • У девелоперов наблюдаются трудности с ликвидными средствами для погашения задолженностей.

Постепенное ослабление эффектов антикризисных мер 2008 года, направленных на стимулирование экономики:

  • В 2010 году органы местного самоуправления получили возможность выпуска на рынок ценных бумаг облигаций задолженности на общую сумму в 200 мрд. юаней (для сравнения: ВВП г. Сучжоу достиг в 2010-м году 672,2 мрд. юаней).
  • Налог на сделку купли-продажи для покупателей первого объекта жилой недвижимости (напр. квартиры) был понижен с 1,5% до 1% от суммы сделки.
  • Лица, купившие жилую недвижимость в период с января 2009 до декабря 2009, были освобождены от обязанности уплаты гербового сбора и НДС на недвижимость.
  • Послабления в связи с налогом на прирост капитальной стоимости были отменены по истечению двухлетнего срока после их введения.
  • Понижение процентной ставки сопровождалось ослаблением кредитной политики.

 Меры, принятые в 2011 году для «охлаждения» рынка жилой недвижимости:

  • Размер первого взноса на приобретение второго объекта жилой недвижимости был повышен с 50% до 60%.
  • Кроме этого, в некоторых сегментах жилой недвижимости были созданы ограничения для транзакций.
  • На данный момент, руководство страны обкатывает новые схемы налогообложения недвижимости в Шанхае и Чунцине.
  • И наконец, премьер КНР Вень Цзябао выразил твёрдую уверенность в том, что Пекин не ослабит контроль над рынком недвижимости до тех пор, пока цены не упадут до «разумного уровня».

Девелоперы на спине тигра?

  • 131 девелоперская компания, представленная на гонгконгской бирже свидетельствует о негативном потоке денежных средств в рамере 63,25 мрд. юаней вo II кв. 2011 — ухудшение на 16,37% в сравнении с показателем предыдущего года и на 19,31% с оным предыдущего квартала.
  • Чистая прибыль компании COFCO Property — одного из крупнейших игроков среди китайских девелоперов жилой недвижимости, опустилась до 14,6 млн. юаней в III   кв 2011 (-75,85% по сравнению с прошлогодними данными).
  • По итогам продаж на декабрь месяц, крупнейшие девелоперы Китая на основе капитализации рынка (China Vanke, Evergrande RE, COLI, Country Garden Holdings, Longfor Properties, Greentown China Holdings) не достигли поставленных целей почти на 50%. По итогам года, картина выгладит куда более радужнее: прогнозы продаж были перевыполнены в среднем на 15%.
  • Согласно оценкам экспертов, китайские девелоперы недвижимости приобрели со 2-го полугодия 2010 высокопроцентных задолженностей на общую сумму более одного трлн. юаней (для сравнения: ВВП Китая на 2010 год составил около 40 трл.). Как же будут рефинансированы эти задолженности? Девелоперы прилагают большие усилия для привлечения капитала через такие инвестиционные механизмы как ПИФы. Перспективы этой стратегии довольно туманны, ибо за последние два года подобными способами удалось привлечь лишь около 10% от нужной суммы.

2. Эмиграция богатых

Есть мнение, что многие обеспеченные китайцы в скором времени покинут страну, и вместе с ними их богатства. Данный аргумент выдвинут на основе исследования небезызвестного издания Hurun. В ходе опроса 980 респондентов, располагающиx средствами более чем 10 млн. юаней, выяснилось, что 46% рассматривают переезд на ПМЖ в другую страну. Одна треть опрошенных владеет активами за границей, причем средняя доля этих заграничных активов равняется 19% от общей суммы индивидуальных средств. Среди важнейших причин для эмиграции «новых китайцев» из КНР заграницу были названы:

  • беспокойство по поводу неприкосновенности нажитых средств (около четверти респондентов разбогатело на недвижимости) и
  • превосходящее качество западного образования для подрастающего поколения «новых китайцев».

Промежуточный итог сказанного выше: мы наблюдаем точечный спад цен в городах, где стоимость квадратного метра недвижимости достигла астрономических величин — это прежде всего Пекин, Шанхай и Гуанчжоу.

Это прежде всего связано с недостатком денежных средств у девелоперов, которые снижая цены пытаются хоть улучшить свою финансовую ситуацию, которая по итогам прошедшего года оказалась далеко от плачевной. Одновременно проявляются  разнонаправленные последствия мер, направленных на стимуляцию конъюнктуры и «охлаждение» рынка недвижимости. Опасность оттока капитала из страны за счет эмиграции невелика в силу ограничений регуляторов, которые при необходимости могут «перекрыть кран».

Во второй части мы продолжим разбор аргументов, и перед итоговой оценкой затронем  следующие темы:

  • волна банкротств среди малого и среднего бизнеса в Вэньчжоу
  • система подпольных банков
  • предстоящее ухудшение стоимости активов на банковских балансах и
  • угроза стабильности финансовой системы Китая

Примечание: будунчан — от кит. 不动产 (bùdòngchan) — недвижимость

Orphus: Нашли опечатку? Нажмите Ctrl+Enter

Автор: Александр Ю.

Родился в Ленинграде. По образованию экономист-восточник. Учеба и работа в Германии и Китае. Интересы: КЯ, экономика, инновационная деятельность, активный туризм. Профессиональные интересы: Евразийский Экономический Треугольник Германия-Россия-Китай, консалтинг, коммерческая недвижимость, трансфер технологий, интеграция производственных процессов.

Александр Ю.
2012-02-15 03:27:44
совершенно верно - $ 2,3 млн.
serge
2012-02-15 02:20:41
"Чистая прибыль компании COFCO Property — одного из крупнейших игроков среди китайских девелоперов жилой недвижимости, опустилась до 14,6 млн. юаней в III кв 2011" - 2 млн.$ ???
SERGEY
2012-02-17 12:08:59
Нет. Но что там было в остальных кварталах?
Виктор Ширяев
2012-02-14 12:21:00
Любопытно, спасибо! В Магазете не так много постов на экономическую тематику, здорово, что вы поддерживаете эту тему на качественном аналитическом уровне!
Александр Мальцев
2012-02-14 14:32:43
+100500 Эта рубрика имеет, имхо, большой потенциал. Спасибо автору за интересный материал!
Александр Ю.
2012-02-14 14:53:09
Спасибо вам!
SERGEY
2012-02-14 21:09:34
Особенно доставила эмиграция богатых и невероятное количество опрошенных - 980 человек. Это примерно как 2-3 кампаунда в Шанхае. Просто трагедия для пяти окрестных ресторанов и массажных салонов!
SERGEY
2012-02-15 22:50:03
Хотел вставить ссылку, но она не вставляется ни в каком виде. Так как сумма, указанная вами, вызывает сомнение.
Александр Ю.
2012-02-15 23:33:59
Аналогично - я тоже хотел было. Вы уверены, что Ваша цифра касается именно 3. квартала 2011?
Александр Ю.
2012-02-17 21:54:00
Если говорить о первом полугодии 2011, то согласно финансовому отчету компании, она понесла потери в размере RMB 27,5 млн.